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4月初，我们在周报中比较了当前房地产市场调整期与历史相同阶段的差异。现在，4月份的房地产数据已经发布。与此同时，本周的房地产市场政策也发生了很大的变化。因此，我们再次关注房地产市场，分析房地产行业的现状和现有的政策，可以扭转房地产市场的下降。

目前，无论是投资增长率、销售、新开工、竣工、施工等细分指标，房地产行业的各项指标仍在恶化。

政策方面从下到上到下。根据中指研究所的统计，到目前为止，中国已有130多个城市出台了200多项房地产政策，特别是自4月份以来，约70个城市出台了新的房地产市场政策，并增加了优化步伐。政策内容主要涉及降低利率、降低首付、购房补贴、税收优惠、提高公积金贷款限额、调整购房限制范围、缩短销售期限等方面。然而，我们可以从郑州房地产市场看到，单独的城市政策有限。

从住房贷款压力、贷款基准利率下调幅度和当前市场收益率表现来看，我们认为5年LPR下调15个基点的作用是有限的，预计还会有更多更有力的政策。

4月初，我们在周报中比较了当前房地产市场调整期与历史相同阶段的差异。现在，4月份的房地产数据已经发布。与此同时，本周的房地产市场政策也发生了很大的变化。因此，我们再次关注房地产市场，分析房地产行业的现状和现有的政策，可以扭转房地产市场的下降。

从经济数据来看，房地产市场仍在恶化。4月份房地产开发投资累计同比下降2.7%，是2020年疫情爆发后的最低水平。我们从未见过如此低的价值，即使在2008年和2015年的历史调整期。与此同时，我们估计4月份房地产开发投资的同比增长率为-10.12%，连续三个月下降。自去年以来的这一轮调整期以来，我们已经看到6次当月同比负值，负值深度明显高于2015年。可以预期，当月同比增长率为负值的当月数据将继续增长。

从整个销售、土地拍卖、新开工、施工、竣工链的角度来看，无论是累计同比还是当月同比，都处于非常低的历史水平。2月份的一些数据可能不如2008年和2015年的数据，但从目前的情况来看，几乎所有的数据都在2008年和2015年达到或超过2008年，仅次于2020年初的突然暂停，特别是在新建筑面积的月度同比数据，操作中心已经显著下降到前两个周期的底部。

从其他数据来看，虽然居民的中长期贷款再次落入负值区域，但房地产销售额基本上比去年减少了一半。4月份，克河百强房地产企业销售额同比增长-59.0%，与3月份相比增长率下降6.2%。4月份，30个城市的交易量同比增长-54%，增长率比3月份减少8%。5月份，随着疫情的发展相对略有改善，房地产销售可能会稳定恢复，但仍难以乐观。

正如我们之前提到的，与上一轮相比，这一轮房地产调整期的房价相对强劲。根据4月份的数据，房价调整仍在进行中。与去年同期相比，城市数量逐渐减少，从2月份的78个城市减少到72个城市数量，而下行城市数量从2月份的22个城市增加到28个城市数量。在住宅价格指数中，一、二、三线城市当月同比增长继续下降，但截至4月，住宅价格指数仍在增长，与过去相比，调整深度仍不足。

自3月以来，郑州发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，标志着房地产市场正式进入自下而上的城市政策实施阶段。根据中国指数研究所的数据，到目前为止，中国130多个城市已经发布了200多项房地产政策，特别是自4月份以来，约70个城市已经发布了新的房地产市场政策，并增加了优化的步伐。其中，二线热点城市和三、四级城市是房地产市场监管的主要力量。政策内容主要涉及降低利率、降低首付、购买补贴、税收优惠、提高公积金贷款配额、调整购买限制范围、缩短销售期限等方面。

然而，由于城市政策的效果仍然有限。以郑州为例，住房价格指数仍较低，同比继续下降，4月份下降至负区域，二手住房交易价格指数也继续下降。这当然与疫情有关，但也反映了单一的城市政策不足以提高需求，以拯救市场信心。

5月15日，中国人民银行和中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于调整差异化住房信贷政策的通知》，开辟了自上而下的政策调整之路。5月20日，当MLF利率没有移动时，央行再次首次单独降低了5年LPR15个基点。5年LPR的减少不仅有利于新购房者，而且降低了股票抵押贷款还款的压力。

因此，5年期LPR下调15个基点能否扭转当前房地产的下滑趋势？提振是有限的。

首先，以30年100万元的同等本息还款为例降低后，每月供应可以少偿还89元左右，30年内可以少偿还3.25万元。

其次，从历史上看，在2008年的下行期间，5年期贷款基准利率下降了189个基点，2012年贷款基准利率下降了50个基点，2015年贷款基准利率下降了165个基点。自去年9月以来，这一轮五年期LPR只下降了20个基点。与此相比，利率下降幅度非常有限。

第三，正如我们之前所说，目前的财务收益率已经大幅下降。2015年，一年期金融产品的收益率约为4%，而目前的金融收益率已降至3.1%左右。然而，即使考虑到LPR的下调，目前的抵押贷款利率仍高于2015年，这与市场利率的下降幅度不一致。

此外，目前的房地产市场是长期和短期下行期的叠加。在业主不投机的基调下，市场预期发生了变化，因此小规模抵押贷款利率的下调可能不太明显。

5月11日，中国证监会表示，交易所债券市场已经启动了一项特别支持民营企业债券融资的计划，计划通过与债券承销机构合作，为民营房地产企业创造信用保护工具，促进债务融资。随后，碧桂园、龙湖和美的三家民营房地产企业被选为示范房地产企业。5月20日晚，碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券记录备案工作。发行吸引了包括大型国有银行、股份制银行和证券公司在内的许多其他机构积极参与投标。最终发行过程成功实施，票面利率为4.5%。

示范房地产企业也在不断扩大。例如，5月19日，徐汇集团表示，它已经收到了监管机构的指导，目前正在申请发行债券。预计后期扩张的步伐将继续下去。这些政策反映了政府解决民营房地产企业信用风险的决心，可以减轻企业的爆炸性现象，有助于房地产行业信心的复苏。然而，为了扭转当前房地产行业的下降趋势，仍然需要更多的政策合作。