行业动态

房地产企业现金保卫战已经开始一年多了，在这场战斗中，偿债能力已成为企业能否生存的第一技能。

截至4月12日，据记者统计，龙湖集团、旭辉控股、万科等8家房地产企业的现金短债比例超过2倍，已公布2021年财务报告的28家千亿元俱乐部（按全口径销售额计算）上市房地产企业（包括未经审计的业绩），时代中国控股等15家房地产企业的比例为1-2倍，R&F房地产等5家房地产企业的比例不足1倍。

然而，中国恒大、荣创中国、世茂集团、阳光城、中国幸福、中国奥林匹克公园、佳兆业、蓝光发展、泰和集团等千亿元房地产企业尚未公布2021年年报。

如果综合考虑净负债率、现金短债率和排除预付款后的资产负债率三个红线指标，龙湖集团、华润置地等16家为绿档房企，绿城中国等8家为黄档房企，建业地产为橙档房企，富力地产和祥生控股为红档房企，雅居乐集团待定。

截至2021年底，以上述28家房地产企业为样本，净负债率从24%到153%不等。这一指标与去年持平下降的房地产企业有13家，占近一半，但符合三红线新规的净负债率不超过100%的房地产企业有26家。

此外，上述28家房地产企业有息负债总额为30229亿元，同比增长407亿元(即新有息负债总额为407亿元)，同比增长1.4%。

从这两个角度来看，2021年，在多种内外环境因素的共同作用下，房地产行业正在加速债务下调，杠杆水平趋于合理化。

谈到原因，中国指数研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，第一，自‘三红线’提出以来，房地产企业开始采取多种措施积极减少债务规模，控制债务增长，努力接近合规方向；第二，自去年下半年以来，融资环境持续收紧，特别是海外债券，信托规避风险，降低投资比例，导致资本供应大幅收缩；第三，许多房地产企业存在流动性问题，到期债务无法偿还，再融资渠道被迫关闭。

然而，新增有息负债增长率的下降并不意味着房地产企业的安全系数有所提高。与上述28家房地产企业3万亿元以上的有息负债相比，其现金规模仅为14118亿元（包括无法使用的预售监管资金等）。

从6倍到0.36倍6倍到0.36倍。

从持有现金规模的变化来看，龙湖集团、华润置地、中国海外发展等8个百分点同比增长8个以上，其余20个同比下降，从1个百分点下降到66个百分点。更重要的是，从现金短债比指数来看，安全系数最高的是龙湖集团(6.11倍)，最低的是R&F地产(0.36倍)。

公司一直主动管理债务，年到期债务比例不到8%。今年刚性到期还款144亿元，已偿还74亿元。在2021年业绩说明会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵毅告诉记者，即使取消了300多亿元的监管资金，龙湖集团的现金短债比例仍然是3.9倍，非常安全。

无论是经过审计还是未经审计的数据，从目前公布数据的房地产企业来看，现金短期债务比例是以无限现金计算的。即便如此，只有龙湖集团是该指数的6倍以上的房地产企业，其次是徐汇控股、万科和中国的海外发展，均在2.5到3倍之间。

如果将表外债务和有限的现金规模叠加起来，‘1000亿元房地产企业’中有许多短期债务人无法覆盖。目前，企业的现金短期债务缺口比财务报告中公布的要严重。一位房地产企业财务线人士向记者坦言。例如，一家1000亿元房地产企业的现金短期债务比例为1.46倍。如果扣除有限的现金规模，该值为0.87倍。这种现象并一个例子。

以阳光城为例。今年2月17日晚，公司在回复深圳证券交易所关注函时表示，截至2021年9月底，公司货币资金271.80亿元，但截至2021年12月底，手头货币资金较年初大幅下降，导致实践中灵活动用资金占账面资金的不足1%，难以回笼到集团层面。

此外，从少数公布扣除限制现金规模的房地产企业来看，融信中国等多家房地产企业的现金短债比例均小于1倍。

根据世联的研究报告，从国内外债务总额来看，2021年房地产行业偿债高峰，到期金额超过1.22万亿元。2022年到期额略有下降，但仍高达9291亿元。

诸葛住房数据研究中心分析师关荣雪告诉记者：当企业触及‘橙色’和‘红色’时，可能陷入流动性危机的信号就浮出水面。。首先，由于早期扩张规模大、速度快，债务规模不断积累，为后续经营埋下一定隐患；二是企业发展战略偏离市场发展定位，外部环境变化，产品去化受阻，资金回流规模下降，导致可用资金债务覆盖减弱。

去年下半年，销售市场疲软。为了确保项目的顺利交付，保护购房者的利益，加强了对预售资金的监管，减少了房地产企业的可用资金。刘水补充与此同时，去年下半年再融资渠道大幅缩小，房地产企业需要使用自己的资金偿还到期债务，进一步挤压可用资金空间，削弱现金保障能力。

刘水进一步表示，对于面临流动性风险的企业，应抓住以下窗口期：一是并购融资窗口期，积极检查整合资产，积极与有并购资金的企业联系，通过处置资产减少债务规模，收回部分资金；二是销售窗口期，目前许多城市出台了良好的销售政策，房地产企业应抓住机会增加销售，通过销售收款补充资金。此外，债务压力较高的房地产企业还应积极与债权人沟通，展示债务偿还的诚意，努力延长债务期限，扩大资金回旋空间。

可以预见，2022年房地产马拉松一点也不容易。如果你想坚持下去，反思和回顾过去是必不可少的，但对未来的信心和毅力也是宝贵的。毕竟，股市仍有更多的商业模式可以探索。

本报记者王丽新。

近日，东莞市住房和城乡建设局发布了第二版的房价地图，主要显示了近期具有代表性的新商品房项目的交易价格范围，可以为区域房地产的房屋上市交易和银行贷款申请提供评估参考。值得注意的是，在东莞第二版的房价地图中，房地产的销售价格采用区间法发布，这可能会给其他城市带来参考。

据悉，东莞市第二版房价地图是在2021年9月30日首次发布的全市商品房价格地图的基础上，根据新建商品房项目网上签约销售数据，更新统计内容和展示方式，优化形成。记者发现，东莞南城的最高单价已超过每平方米5万元。此外，根据东莞市住房和城乡建设局公布的最新数据，在网上签约销售方面，东莞新建商品房（地面建筑层数超过4层）平均价格为28023元/平方米，新建商品房（地面建筑层数低于4层）平均价格为28769元/平方米，二手房平均价格为18368元/平方米。在商品房库存方面，东莞现有库存住宅建筑面积398.27万平方米，共3365套住宅。

与去年第一版房价地图发布的区域价格水平相比，第二版房价地图以新建商品房项目为单位发布。为了提高地图的覆盖面和及时性，统计范围为2021年预（现）销售和网上签约的新商品房项目，以及2021年前预（现）销售的代表性新商品房项目，2021年住宅网上签约数量超过20套，区分多高层住宅（地面建筑层数超过4层）、低层住宅（地面建筑层数低于4层）。此外，第二版的房价地图采用在线网页显示的方式，每个房地产结合其空间和地理信息，直接显示下图。

去年9月30日，东莞发布了第一版房价地图，明确表示其目的是：作为未来住宅用地价格转让的重要参考，将更好地稳定市场预期，也有利于房地产开发企业在土地拍卖前计算经济成本，降低金融风险。第二版的房价地图是区域房地产上市交易。