行业动态

由国家金融与发展实验室（NIFD）主办的“加强信贷风险防控更好服务住房消费”暨《中国住房金融发展报告（2021）》（下称“《报告》”）发布会10月10日在京召开。《报告》是NIFD房地产金融研究中心推出的系列年度报告的第三本，由“综合篇（总报告）”、“市场篇”和“专题篇”三部分组成。报告现已形成覆盖房地产和房地产金融宏、中、微观领域的研究框架，涵盖住房金融一、二级市场发展现状分析以及市场热点专题研究，是国内目前关于住房金融较为全面和权威的一份研究报告。

社科院学部委员、NIFD理事长李扬理事长在会上表示，房地产、金融与宏观经济关系密切，世界主要国家的经济周期均与房地产周期有关，主要经济危机也大多是房地产危机或房地产金融危机，我们需始终对房地产市场情况保持警惕。

社科院社会科学文献出版社社长王利民表示，房地产是国民经济的重要组成部门，金融部门近年来也在落实房地产审慎管理政策。针对房地产市场近年来的新的情况，NIFD房地产金融研究中心投入力量对房地产市场存在的问题进行长期的跟踪研究，特别是对房地产审慎管理、上市房企信用评估、房地产风险进行了系统性和深入的研究，《报告》对住房金融风险进行了充分的提示。

住房市场的发展离不开金融支持，但过度金融化会导致住房市场风险不断积聚。因此，金融应在防范风险的前提下有效支持住房消费，从而可以推动金融、房地产同实体经济均衡发展。鉴于此，会议邀请了NIFD房地产金融研究中心主任蔡真、中信建投证券固收联席首席分析师曾羽、中债资信评估有限公司结构融资总部副总经理郑佳、贝壳找房金融事业部总监赵倩、NIFD房地产金融研究中心特聘研究员陈晓等专业人士，就“加强信贷风险防控更好服务住房消费”主题展开探讨。

流动性是现代金融体系最脆弱的神经。蔡真以“房企流动性风险分析”为主题分析认为，当前我国房企违约风险加剧，主要表现在高杠杆以及运营效率低的民营房企上，风险集中于流动性风险。向来以高毛利率著称的房企频频发生债务违约，一方面其根本原因与房企自身经营有关，另一方面也与新冠疫情、调控政策收紧等外部因素有关。

蔡真进一步分析称，房企出现债务违约风险的内部原因包括运营效率变差，存货周转天数上升，导致销售回款慢，现金流状况恶化；高杠杆运行，高负债杠杆无序扩张与低运营效率相结合导致短期流动性承压等。外部原因包括也包括三个方面：第一，新冠肺炎疫情的影响，疫情导致房企加速分化；第二，房地产调控政策的影响，随着疫情得到控制房地产泡沫再起，各地政府控制泡沫的一个重要措施是限制新房价格，开发商目前结转的项目大都是2018年前后所拿地块，而当时土地市场火热，拿地成本较高，销售限价和高成本因素使得房企盈利不佳；第三，房地产金融审慎制度的影响，房企融资呈更加紧张趋势。

房地产行业近期出现的波动也影响到民企房地产债券价格的表现。曾羽表示，7月之后，民企地产债价格快速调整，主要源于以下几方面因素：一是多因素下短期行业销售数据趋冷；二是“大而不能倒”信仰弱化；三是投资者对于财务报表真实性的担忧；四是部分资产流动性的丧失，使得流动性风险和资不抵债的风险难以分辨；五是信用债本身负反馈效果较强，投资者避险情绪加剧。

赵倩以“存量房市场金融服务”为主题，发表了对存量房市场住房金融如何更好地促进住房消费健康发展的看法。她认为，当前，住房市场正由增量市场向存量市场转型，但存量房交易的金融服务存在诸多痛点：第一，交易资金安全性缺乏保障；第二，金融服务的供给周期长；第三，金融服务收费高，乱收费现象严重。住房消费离不开金融支持，但也需要本着国家维护房地产市场健康良性发展的基本准则，秉承谨慎风险管理的底线，应尽可能降低成本，坚持金融合规费率和要求；同时，金融服务不应该支持住房投资投机性需求，为房地产金融审慎管理发挥积极作用。